Rikthimi në Shqipëri, pas shumë viteve jashtë saj, të jep një farë panorame pak më personale të fenomeneve që ndoshta mund t’i dëgjosh vagullt kur jeton jashtë, por që bëhen më reale kur ndeshesh me to dita-ditës. Një shembull i thjeshtë: për herë të parë filluam të kërkojmë apartamente me qira në Tiranë, dhe çmimet që përmendeshin ishin papritshmërisht të larta. Natyrisht që këtë e dija pa ardhur, por duke i parë me detaje çmimet, realiteti bëhet dhe më i prekshëm.

Ka kohë që statistikat tregojnë rritje të theksuar të qirave, p.sh. ky raport i Bankës së Shqipërisë nga viti i kaluar tregon se mesatarisht çmimi i qirasë në Tiranë, në dhjetor të vitit 2023, ishte rreth 700 lekë për m², d.m.th. për një apartament prej 80 m² qiraja mesatare në Tiranë është rreth 550 euro. Ky raport është i vitit të kaluar, dhe jam i bindur se qiratë janë më të shtrenjta një vit më vonë.[1]

Kur flasim për çmime, çdo gjë është relative, sepse një çmim duhet të krahasohet me diçka që përdoret si bazë (benchmark). Përgjigjja e parë kur kërkon bazë krahasimi janë rrogat; d.m.th., ankesa është që çmimet në Tiranë janë të shtrenjta në krahasim me rrogat. A është e vërtetë kjo? Më poshtë një krahasim i çmimeve të banesave për shitje si fraksion i të ardhurave në qytete të ndryshme në Europën Jugore, nga Numbeo.[2]

Për sa i përket ofrueshmërisë, Tirana është më pak e ofrueshme se Athina, Roma dhe Sarajeva. Në Ballkan vetëm Beogradi dhe Novi Sadi ia kalojnë për paofrueshmëri (sa më i lartë numri, aq më pak e ofrueshme është banesa). Në pamje të parë, Tirana duket e paofrueshme në krahasim me fqinjët. Duke pasur parasysh edhe faktin që normat e interesit në Shqipëri janë relativisht më të larta se në vende të tjera të Ballkanit, zakonisht çmimet duhet të jenë më të ulëta nëse blerjet bëhen me hipotekë. Fakti që çmimet relative në Tiranë janë më të larta se në Shkup, të jep përshtypjen që shumë blerje bëhen me para në dorë (cash) në Tiranë.

Ritmi i rritjes gjatë 5, 6 viteve të fundit ka qenë galopant. Sipas vrojtimeve të Bankës së Shqipërisë, midis vitit 2018 dhe 2024 çmimet e banesave janë rritur me 110%, domethënë janë më shumë se dyfishuar. Në krahasim me gjashtëmujorin e parë të vitit 2023, çmimet janë rritur me rreth 23%.

Burimet private, që japin çmime mesatare dhe nuk janë të indeksuara, tregojnë një rritje pak a shumë të njëjtë, një dyfishim të çmimeve që prej 2018-ës.

Çmimet e tregut janë nga ato të dhëna statistikore që gjithmonë janë habitëse dhe pështjelluese, dhe që zakonisht janë burim teorish konspirative. Çmimi i një banese specifike reflekton cilësinë e shtëpisë dhe karakteristikat e blerësit dhe të shitësit që kryejnë atë shitblerje. Një shtëpi në dorë të një shitësi që ka nevojë urgjente për të ardhura ka një çmim më të ulët sesa në dorë të dikujt që ka luksin të presë për një kohë të gjatë. Çmimet janë deri diku edhe imituese: nëse fqinji yt e shet shtëpinë shtrenjtë, krijon një farë baze krahasuese për shtëpinë tënde, d.m.th. që çmimi i shtëpisë tënde nuk mund të jetë shumë më i ulët se i fqinjit. Megjithatë, në agregat, çmimet zakonisht u përgjigjen disa ligjeve bazike të kërkesës dhe ofertës. Kështu që, në rastin e Tiranës, do të ishte mirë t’i studionim pak këto të dyja.

Sipas Instat-it, në Tiranë janë miratuar rreth 8 milionë metra kuadrate për ndërtim në 6 vitet e fundit. Kjo përbën rreth 40% për qind të kapacitetit të banesave në Tiranë. Disa arsye që mund të jepen për rritjen e çmimit janë:

• Rritja ekonomike: Një nga arsyet që mund të sillet për këtë rritje çmimesh është rritja ekonomike: kur ka rritje në aktivitetin ekonomik, zakonisht çmimet e pasurive të patundshme ndjekin ritmin e rritjes. Që prej vitit 2018 Shqipëria ka një rritje prej rreth 25% në PBB, që nuk e përligj dot rritjen fenomenale të çmimeve të banesave. Deri më sot nuk kam parë studime që të japin një numër specifik që e lidh rritjen ekonomike me çmimet e banesave. Sidoqoftë, një situatë kur rritja e çmimeve është katërfishi i rritjes ekonomike, është e pazakontë. Duke pasur parasysh dhe faktin që qendra e Tiranës ka çmime të afërta me qendrën e Athinës, ka diçka që nuk shkon.
• Rritja e popullsisë: Popullsia e Tiranës është rritur me rreth 11% në këto gjashtë vitet e fundit, gjë që nuk e shpjegon mjaftueshëm rritjen e çmimeve. Natyrisht ka ardhje të madhe të huajsh dhe “digital nomads” dhe këta të fundit kanë fuqi blerëse shumë më të madhe se rrogëmarrësi i mesëm shqiptar, megjithatë numri i tyre nuk duket aq i madh sa të përligjë rritjen e çmimeve të banesave. Sipas Instat-it, numri i të huajve të regjistruar në Shqipëri është rreth 18 mijë veta, një rritje prej rreth 29% nga 2018. Ndonëse fuqia blerëse e tyre është e lartë, dhe duke supozuar që të gjithë jetojnë në Tiranë, ata përbëjnë vetëm 3% të popullsisë së saj.
• Kostot e ndërtimit: Zakonisht, kur kostot e ndërtimit rriten shumë, rriten dhe çmimet. Sipas Instat-it, kostot e ndërtimit janë rritur vetëm me 16% në periudhën në fjalë.
• Apartamentet bosh: Sipas Instat-it, rreth 25% e apartamenteve të ndërtuara në Tiranë janë bosh, d.m.th. nuk kanë shpenzuar asnjë kw/h. Sipas këtyre statistikave, për çdo 5 apartamente që ndërtohen, njëri është bosh. Arsyet mund të jenë të ndryshme: spekulim, pastrim parash, pasoja që janë të vështira për t’u përcaktuar, por më duket që një nga arsyet kryesore është kostoja e lartë e dhënies së një apartamenti me qira. Kur flas për koston, flas për vështirësitë, si mospërmbushje kontrate, mospagesë shërbimesh apo qiraje, dëmtimi i pronës etj. Dikush që ka një apartament bosh dhe nuk e jep me qira, po humbet lekë, sidomos me çmime kaq të larta. Rreziqet e qiradhënies, të imagjinuara apo jo, e ngrejnë çmimin minimal që mund të pranojë dikush për dhënien e apartamentit me qira. Në këtë aspekt, uniformizimi i kontratës qiradhënëse, hetimi dhe ndëshkimi i atyre që thyejnë kontratën dhe lehtësimi i qiradhënies, do të ishte një politikë publike që do të kishte shumë efekt në tregun e pasurive të patundshme.
• Airbnb/Booking: Sipas Airbnb dhe Booking, në Tiranë ka rreth 4000 listime aktive, që përbëjnë një pjesë shumë të vogël të kapacitetit të Tiranës.

Nga diskutimi i mësipërm, dikujt mund t’i lindë tundimi që thjesht të mbledhë pasojat e rritjes ekonomike, shtimit të popullsisë dhe kostove të ndërtimit për të shpjeguar rritjen e çmimeve. Megjithatë, thjesht një mbledhje aritmetike e përqindjeve do të ishte një gabim konceptual, pasi këta faktorë janë të ndërlidhur dhe do të mbivlerësonin ndikimin e tyre kolektiv. Për një përcaktim të saktë të ndikimit të secilit faktor, do të ishte e nevojshme ndërtimi i një modeli struktural.

Duhet të ketë edhe disa arsye të tjera që ndoshta nuk i kam dhënë, por më duket që një nga arsyet kryesore të shtrenjtimit të apartamenteve në Tiranë është një kombinim i rritjes ekonomike dhe kapacitetit të zvogëluar të apartamenteve të disponueshme nga fenomeni i apartamenteve bosh. Për të krijuar një bazë krahasimi, në vitin 2016 qeveria lokale e British Columbia, Kanada, nisi një iniciativë për studimin e shtëpive bosh në Vancouver. Kjo si rrjedhojë e rritjes së çmimeve dhe të qirave, gjë që krijoi një nxitje politike për të zgjidhur çështjen e shtëpive bosh. Në këtë kuadër, u gjet se rreth 6-7% e shtëpive në qytet ishin të papërdorura. Në krahasim me Tiranën, ky ishte një numër shumë më i vogël (7% në Vancouver dhe 25% në Tiranë). Ky numër e shtyu qeverinë lokale që të krijonte Taksën e Shtëpive Bosh (Empty Homes Tax), që të nxiste dhënien me qira ose shitjen e shtëpive të papërdorura. Sipas raportit të mësipërm, ky lloj programi pati sukses të konsiderueshëm, duke e ulur mjaftueshëm numrin e shtëpive të papërdorura. Ndoshta do të ishte produktive që një studim i tillë të bëhej dhe për Tiranën, për t’i dhënë deri diku një përgjigje më të plotë natyrës së apartamenteve bosh dhe efektit të një takse të ngjashme.

Rritja ekonomike, shtimi i popullsisë dhe kostot e ndërtimit janë nga treguesit bazë që përdoren në teorinë ekonomike për të shpjeguar rritjen e çmimeve. Sidoqoftë, tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë na sugjeron edhe faktorë shtesë, si tregu informal dhe mundësia e pastrimit të parave, që mund të luajnë një rol të rëndësishëm në shtrembërimin e çmimeve. Një taksë mbi shtëpitë e papërdorura, ndër të tjera, edhe nëse do të ndikonte vetëm gjysmën e pronave bosh, mund të përkthehej në një rritje prej 12.5% të ofertës së shtëpive.

Përfundimi mbetet i qartë: çmimet e shtëpive në Tiranë janë tejet të larta krahasuar me qytetet fqinje, duke konsumuar një pjesë të madhe të të ardhurave familjare në një sektor kritik për zhvillimin ekonomik dhe mirëqenien e përgjithshme të Shqipërisë. Çmimet e strehimit ushtrojnë një presion të rëndësishëm inflacionar në ekonomi. Zgjidhja e problemit të strehimit mund të ketë efekt të konsiderueshëm në uljen e inflacionit, duke rezultuar në ulje të mundshme të kostove të jetesës dhe të prodhimit. Një model rigoroz ekonomik strukturor është i nevojshëm për t’i matur saktësisht këto efekte, dhe politikat publike shqiptare duhet ta ndjekin aktivisht një studim të tillë.

Shënim i redaksisë: versioni anglisht mund të lexohet këtu.

© 2024 Elton Dusha. Të gjitha të drejtat janë të autorit.

---

[1] Këtu po fokusohem vetëm në Tiranë, sepse është tregu më aktiv dhe dominant në nivel vendi.

[2] Një shënim për burimin e statistikave: Numbeo nuk ka të dhëna shumë të sakta specifikisht për çdo qytet. Ka burime shumë më të mira që mund të përdoren, si për shembull Bank for International Settlements. Problemi me shumicën e këtyre të dhënave është që nuk e përfshijnë Shqipërinë, dhe baza e krahasimit është pak e vështirë.